Actualizar valor inmueble contabilidad

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Contabilidad de las transacciones inmobiliarias pdf

Hasta hace poco, las directrices de aplicación del Tema 805 de la Codificación de Normas Contables del FASB (Combinaciones de Negocios) daban lugar a que muchas transacciones inmobiliarias se contabilizaran como una adquisición de un negocio aunque no se incluyeran procesos en la transacción cuando las actividades generadoras de ingresos continuaban después de una adquisición. Por ejemplo, en el sector inmobiliario, un participante en el mercado que adquiere un edificio con arrendamientos e implementa su propia gestión de la propiedad para continuar generando ingresos por arrendamiento, a menudo concluiría que este patrón de hechos cumple con la definición de negocio y debe ser contabilizado como una adquisición de un negocio bajo el Tema 805.

La contabilización de las transacciones inmobiliarias como una adquisición de un negocio, en lugar de como una adquisición de activos, plantea retos complejos y costosos. El siguiente cuadro resume las principales diferencias entre la contabilización de una transacción como adquisición de un negocio y como adquisición de activos:

El fondo de comercio se contabiliza en la fecha de adquisición como el exceso del valor razonable de la contraprestación transferida sobre el valor razonable neto de los activos identificables adquiridos y los pasivos asumidos.

Información financiera de la contabilidad inmobiliaria

El 25 de febrero de 2016, el Consejo de Normas de Contabilidad Financiera (“FASB”)[1] emitió la Actualización de las Normas de Contabilidad nº 2016-02 (la “ASU”), que modificará sustancialmente la forma en que los arrendatarios contabilizan en sus estados financieros la mayoría de los arrendamientos inmobiliarios. Prácticamente todas las empresas que arriendan espacios, incluidos los de oficinas, comercios, almacenes y espacios industriales, y que preparan estados financieros de acuerdo con los PCGA, se verán afectadas.

  Derechos de una empresa en contabilidad

Según el actual FASB, sólo los “arrendamientos de capital” (es decir, un arrendamiento que es efectivamente una venta o un método de financiación de la venta al inquilino del inmueble) deben reconocerse como un activo y un pasivo en el balance del inquilino, mientras que los demás arrendamientos se anotan simplemente en una nota a pie de página en los estados financieros. Esto cambiará con la ASU, según la cual, entre otras revelaciones cualitativas y cuantitativas que se exigirán ahora, los arrendatarios deberán reconocer los “arrendamientos operativos” como activo y pasivo en sus balances. De acuerdo con la ASU, un “arrendamiento operativo” se define generalmente como un arrendamiento que prevé el uso del activo arrendado durante un plazo superior a un año y que no es efectivamente una venta o un método de financiación de la venta al arrendatario del activo arrendado. De acuerdo con la ASU, el pasivo de cada arrendamiento operativo se calculará sobre la base del valor actual de los pagos restantes durante el plazo del arrendamiento, y la valoración del activo se calculará sobre la base de dicho valor actual ajustado por los pagos anticipados del arrendatario, los incentivos del arrendamiento y los costes directos iniciales.

Contabilidad inmobiliaria U.S. Gaap

Una empresa puede contabilizar los cambios en el valor de mercado de sus distintos activos fijos realizando una revalorización de los mismos. La revalorización de un activo fijo es el proceso contable que consiste en aumentar o disminuir el valor contable de un activo fijo o grupo de activos fijos de una empresa para dar cuenta de cualquier cambio importante en su valor justo de mercado.

  Significado de la palabra contabilidad

Inicialmente, un activo fijo o un grupo de activos fijos se registra en el balance de una empresa al coste pagado por el activo. Posteriormente, se utilizan dos métodos para contabilizar los cambios en el valor del activo o activos fijos.

El método contable más sencillo es el modelo de costes. Con el modelo de coste, los activos fijos de una empresa se contabilizan a su coste histórico, menos la depreciación acumulada y las pérdidas de valor acumuladas asociadas a esos activos. El modelo de coste no permite realizar ajustes al alza en el valor de un activo basándose en el valor justo de mercado.

La principal razón por la que las empresas pueden elegir el enfoque del coste para la valoración es que la cifra resultante es un cálculo mucho más sencillo y con mucha menos subjetividad. Sin embargo, este enfoque no ofrece una forma de llegar a un valor exacto para los activos no corrientes, ya que los precios de los activos pueden cambiar con el tiempo, y el precio no siempre baja. Muy a menudo, suben. Esto es especialmente cierto en el caso de activos como la propiedad o los bienes inmuebles.

Coste de depreciación

Tanto para los propietarios de inmuebles como para los contables y auditores, seguir la pista a todos los matices de los requisitos de información de los distintos marcos de información financiera puede ser todo un reto. Como auditores, vemos que las entidades informan sobre la base de los PCGA de EE.UU., las NIIF, el impuesto sobre la renta, el efectivo, los marcos de propósito especial, por ejemplo, para informar en el formulario TC-201 de NYC si se está en la ciudad de Nueva York, o sobre la base de los detalles de un contrato como un acuerdo de explotación o de asociación. También estamos viendo entidades con requisitos para informar simultáneamente en múltiples marcos de información financiera diferentes. Cada vez más, debido a la inversión extranjera, vemos la necesidad de que las entidades inmobiliarias presenten información financiera de acuerdo con las Normas Internacionales de Información Financiera (“NIIF”). Vamos a cubrir algunos de los aspectos básicos y las cosas que hay que tener en cuenta al informar sobre las NIIF para las entidades inmobiliarias.

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Las inversiones inmobiliarias se definen como bienes inmuebles (terrenos o edificios, o parte de ellos, o ambos) que se mantienen (por el propietario o por el arrendatario como activo con derecho de uso) para obtener rentas o para la revalorización del capital, o para ambas cosas, en lugar de (a) utilizarlos en la producción o el suministro de bienes o servicios o con fines administrativos; o (b) venderlos en el curso ordinario de la actividad empresarial.

porErnesto Villalba Gutiérrez

Ernesto Villalba Gutiérrez, asesor financiero.