Que son inversiones inmobiliarias en contabilidad

Asientos de revalorización de las propiedades de inversión

Según la norma SSAP 19, las propiedades de inversión deben incluirse en el balance a su valor de mercado y no están sujetas a depreciación. Los cambios de valor no deben llevarse a la cuenta de pérdidas y ganancias, sino al estado de ganancias y pérdidas reconocidas (y acreditarse a una reserva de revalorización), a menos que se prevea un déficit permanente, en cuyo caso sí va a la cuenta de pérdidas y ganancias.

No es necesario que la valoración sea realizada por un tasador cualificado o independiente, pero sí es necesario revelar los nombres o cualificaciones de los tasadores, las bases utilizadas y si el tasador es un empleado o directivo de la empresa.

Las propiedades de inversión se definen como “mantenidas no para su consumo en las operaciones de la empresa, sino como inversiones, cuya enajenación no afectaría materialmente a ninguna de las operaciones de fabricación o comercio de la empresa”.

La NIF 102 exige la valoración por el valor razonable sólo si el inmueble puede medirse de forma fiable sin costes o esfuerzos indebidos. Si esto no es posible, el inmueble debe contabilizarse como “inmovilizado material” y no como inversión inmobiliaria. Si el valor razonable de la inversión inmobiliaria puede medirse de forma fiable, deberá valorarse a su valor razonable en cada fecha de presentación de información, y los cambios en el valor razonable se reconocerán en el resultado.

10 ejemplo de inversión inmobiliaria

Una inversión inmobiliaria se valora inicialmente al coste. El coste de una participación en una inversión inmobiliaria mantenida en régimen de arrendamiento se valora, de acuerdo con la NIC 17, al valor razonable de la participación en la propiedad o al valor actual de los pagos mínimos del arrendamiento, el que sea menor.

Para la valoración posterior, la entidad debe adoptar el modelo del valor razonable o el modelo del coste como política contable para todas las inversiones inmobiliarias. Todas las entidades deben determinar el valor razonable para la valoración (si la entidad utiliza el modelo del valor razonable) o la revelación (si utiliza el modelo del coste). El valor razonable refleja las condiciones del mercado al final del periodo de información.

En abril de 2001, el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (Consejo) adoptó la NIC 40 Inversiones inmobiliarias, que había sido emitida originalmente por el Comité de Normas Internacionales de Contabilidad en abril de 2000. Dicha norma había sustituido algunas partes de la NIC 25 Contabilización de las inversiones, que había sido emitida en marzo de 1986 y que aún no había sido sustituida por la NIC 39 Instrumentos financieros: Reconocimiento y Medición.

Inversiones inmobiliarias en el balance

La NIC 40 Inversiones inmobiliarias se aplica a la contabilización de los inmuebles (terrenos y/o edificios) que se mantienen para obtener rentas o para la revalorización del capital (o ambas cosas). Las inversiones inmobiliarias se valoran inicialmente al coste y, con algunas excepciones, pueden valorarse posteriormente utilizando un modelo de coste o de valor razonable, y los cambios en el valor razonable según el modelo de valor razonable se reconocen en el resultado del ejercicio.

Las inversiones inmobiliarias son bienes inmuebles (terrenos, edificios o parte de ellos, o ambos) que se mantienen (por el propietario o por el arrendatario en régimen de arrendamiento financiero) para obtener rentas o para la revalorización del capital, o ambas cosas. [NIC 40.5]

En mayo de 2008, como parte de su proyecto de mejoras anuales, el IASB amplió el alcance de la NIC 40 para incluir los inmuebles en construcción o desarrollo para su uso futuro como inversión inmobiliaria. Anteriormente, estos inmuebles entraban en el ámbito de aplicación de la NIC 16.

Uso propio parcial. Si el propietario utiliza una parte del inmueble para su propio uso y otra para obtener rentas o para la revalorización del capital, y las partes pueden venderse o arrendarse por separado, se contabilizan por separado. Por tanto, la parte que se alquila es una inversión inmobiliaria. Si las partes no pueden venderse o arrendarse por separado, el inmueble es una inversión inmobiliaria sólo si la parte ocupada por el propietario es insignificante. [NIC 40.10]

La depreciación de las propiedades de inversión

De la misma manera que el desarrollo de buenos hábitos moldea su vida de forma positiva, la contabilidad de las propiedades de alquiler le ayuda a generar el máximo beneficio de sus propiedades de alquiler y a capturar todos los beneficios fiscales que ofrece el IRS.

Cree una cuenta bancaria para cada propiedad de alquiler individual, junto con una tarjeta de débito o de crédito. Esto facilita el seguimiento de las transacciones por propiedad y evita el riesgo de mezclar sus gastos personales con los de su negocio.

Disponer de un buen sistema de contabilidad reduce el riesgo de que se olvide de declarar los ingresos o de que declare gastos en exceso, dos errores que pueden causarle problemas con Hacienda. Muchos inversores inmobiliarios utilizan un sistema online gratuito como Stessa para automatizar el seguimiento de los ingresos y los gastos y generar informes financieros personalizados.

El método de contabilidad de caja informa de los ingresos en el momento en que se reciben y de las facturas en el momento en que se pagan. Por ejemplo, si usted deposita 2.000 dólares en alquiler el 1 de junio y paga 1.500 dólares en facturas en el mes de junio, utilizando la contabilidad de caja tiene un beneficio de 500 dólares para el mes de junio.