Comision por apertura de credito hipotecario

Comisión de apertura del préstamo frente a puntos

(a) Tasas al cierre. El acreedor hipotecario puede cobrar, ya sea en efectivo en el momento del cierre o a través de un pago inicial en virtud de la hipoteca, los siguientes cargos y tasas incurridos en relación con la originación, el procesamiento y el cierre del préstamo hipotecario:

(b) Comisión de administración de reparaciones. Si la propiedad requiere reparaciones después del cierre para cumplir con los requisitos de la FHA, el acreedor hipotecario podrá cobrar una tasa por cada suceso como compensación por las tareas administrativas relacionadas con los trabajos de reparación de conformidad con § 206.47(c) y (d), que no excederá el mayor de los siguientes porcentajes: uno y medio por ciento de la cantidad adelantada para las reparaciones o cincuenta dólares. El acreedor hipotecario cobrará la tasa de reparación añadiéndola al saldo pendiente del préstamo.

Comisión media de apertura del préstamo

Las comisiones de apertura de la hipoteca y los puntos suelen constituir una parte considerable del dinero que pagará en concepto de gastos de cierre, pero son sólo una de las muchas partidas que pagará en el momento del cierre. Los puntos de apertura compensan al prestamista por el trabajo que realiza al procesar, evaluar y aprobar el préstamo. La diferencia entre las comisiones de apertura y los puntos estriba en la forma en que se calculan. Algunos prestamistas hablan de “puntos” en referencia a las comisiones de apertura. Significa que la comisión es igual a un punto, o un punto porcentual del importe total del préstamo.

Una buena definición de la comisión de apertura de un préstamo es “los cargos y comisiones que pagan por servicios como la financiación del préstamo, la suscripción y la administración del mismo”. Normalmente se denominan “puntos de descuento o tasas de descuento” cuando se cobra exactamente el 1 por ciento del préstamo al prestatario, los cargos de originación del préstamo son similares a un cargo de compensación del prestamista y pueden oscilar entre el 0,5 por ciento y el 1 por ciento del importe del préstamo.

Es importante saber que las comisiones de apertura de los préstamos hipotecarios suelen ser negociables. Aunque forman parte de los costes de cierre, los gastos de apertura y las comisiones de apertura no son los únicos gastos que encontrará en el momento del cierre. Pero son de los pocos que puede negociar directamente con el prestamista. Cuando se pregunte “¿cuánto me van a costar las comisiones de apertura del préstamo?”, recuerde que debe explorar sus opciones con los prestamistas para conseguir el mejor trato posible.

Calculadora de la comisión de apertura de la hipoteca

La comisión de apertura de una hipoteca es una comisión inicial que cobra un prestamista por tramitar una nueva solicitud de préstamo. La comisión es una compensación por la ejecución del préstamo. Las comisiones de apertura del préstamo se cotizan como un porcentaje del total del préstamo, y suelen estar entre el 0,5% y el 1% de un préstamo hipotecario en Estados Unidos.

Las comisiones hipotecarias totales de los prestamistas pueden compararse utilizando una calculadora hipotecaria.  Estas comisiones suelen fijarse por adelantado y aumentan repentinamente en el momento del cierre. Deben figurar en la declaración de cierre.

Los prestamistas a menudo ganaban exorbitantes comisiones de apertura y primas de diferencial de rendimiento (YSP) entre finales de la década de 1990 y mediados de la de 2000 por vender al prestatario un tipo de interés más alto. Los prestatarios con créditos marginales o ingresos no verificables eran el objetivo de los prestamistas depredadores de alto riesgo. Estos prestamistas a menudo cobraban comisiones de apertura de hasta el 4% o el 5% del importe del préstamo, y ganaban miles de dólares adicionales en los PSJ.

El gobierno aprobó nuevas leyes tras la crisis financiera de 2007-08. Estas leyes limitaban la forma en que los prestamistas podían ser compensados.  La presión pública incentivó a los prestamistas a frenar las prácticas que les habían enriquecido durante el boom inmobiliario. Las comisiones de apertura se redujeron a una media del 1% o menos.

La comisión de apertura del préstamo es deducible de impuestos

Una comisión de apertura (a veces denominada “punto” de apertura) es una comisión que se paga a un prestamista para tramitar una solicitud de préstamo. El prestatario se compromete a pagar esta comisión por adelantado al prestamista para establecer el préstamo o la hipoteca. La comisión suele ser un porcentaje del importe del préstamo, y normalmente el importe de la comisión se basa en el tipo de préstamo y en la cantidad de costes asociados a la preparación del préstamo.

Las comisiones de apertura suelen ser negociables. Una hipoteca, por ejemplo, puede incluir entre el 0,5% y el 1,0% de comisiones de apertura junto con otros gastos de cierre. Los clientes pueden negociar unas comisiones de apertura más bajas para los préstamos de mayor cuantía, cuando los prestamistas buscan ganar negocio de préstamos. Si bien las comisiones de apertura de las hipotecas aumentaron antes de la crisis de las hipotecas de alto riesgo de 2007-08, el gobierno ha promulgado desde entonces una legislación que limita las comisiones de apertura de los préstamos (véase § 206.31).