Cuando puede un banco ejecutar una hipoteca

Cuando puede un banco ejecutar una hipoteca

Qué ocurre cuando el banco ejecuta la hipoteca de una casa

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Formalmente, un prestamista hipotecario (acreedor hipotecario), u otro acreedor del derecho de retención, obtiene la terminación del derecho de rescate equitativo de un prestatario hipotecario (deudor hipotecario), ya sea por orden judicial o por efecto de la ley (después de seguir un procedimiento legal específico)[2].

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El titular de la hipoteca normalmente puede iniciar la ejecución hipotecaria en un momento especificado en los documentos de la hipoteca, normalmente un cierto período de tiempo después de que se produzca una condición de incumplimiento. En Estados Unidos, Canadá y muchos otros países, existen varios tipos de ejecución hipotecaria. En EE.UU., por ejemplo, dos de ellos -a saber, por venta judicial y por poder de venta- son ampliamente utilizados, pero otros modos son posibles en algunos otros estados de EE.UU.

Qué es el proceso de ejecución hipotecaria

La ejecución hipotecaria es el proceso que permite a un prestamista recuperar el importe adeudado de un préstamo impagado mediante la venta o la toma de posesión de la propiedad. Aunque el proceso de ejecución hipotecaria varía según el estado, hay seis fases comunes en un procedimiento de ejecución hipotecaria.

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El impago se produce cuando un prestatario ha dejado de pagar al menos una cuota de la hipoteca, aunque la definición técnica puede variar según el prestamista. Tras el incumplimiento del primer pago, el prestamista se pondrá en contacto con él por carta o por teléfono.

Normalmente, los pagos de la hipoteca vencen el primer día de cada mes, y muchos prestamistas ofrecen un periodo de gracia hasta el día 15 del mes. A partir de ese momento, el prestamista puede cobrar una comisión por retraso en el pago y enviar el aviso de impago.

Después del segundo mes de impago, el prestamista probablemente hará un seguimiento por teléfono. Sin embargo, en este punto, el prestamista puede estar todavía dispuesto a trabajar con el prestatario para hacer arreglos para ponerse al día con los pagos, lo que puede incluir hacer un solo pago para evitar caer más atrás.

Una vez que el prestatario lleva tres meses sin realizar un pago, el prestamista suele enviar una carta de reclamación (o notificación de aceleración) en la que se indica la cantidad en mora y que el prestatario tiene 30 días para ponerse al día con la hipoteca.

Ejecución bancaria

Formalmente, un prestamista hipotecario (acreedor hipotecario), u otro titular de un derecho de retención, obtiene la terminación del derecho de rescate equitativo de un prestatario hipotecario (deudor hipotecario), ya sea por orden judicial o por efecto de la ley (tras seguir un procedimiento legal específico)[2].

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El titular de la hipoteca suele iniciar la ejecución en un momento especificado en los documentos de la hipoteca, normalmente un período de tiempo después de que se produzca una condición de incumplimiento. En Estados Unidos, Canadá y muchos otros países, existen varios tipos de ejecución hipotecaria. En EE.UU., por ejemplo, dos de ellos -a saber, por venta judicial y por poder de venta- son ampliamente utilizados, pero otras modalidades son posibles en algunos otros estados de EE.UU.

La ejecución por poder de venta, también llamada ejecución no judicial, y está autorizada por muchos estados si se incluye una cláusula de poder de venta en la hipoteca o si se utiliza una escritura de fideicomiso con dicha cláusula, en lugar de una hipoteca real. En algunos estados de EE.UU., como California y Texas, casi todas las llamadas hipotecas son en realidad escrituras de fideicomiso. Este proceso implica la venta de la propiedad por parte del titular de la hipoteca sin supervisión judicial (como se explica más adelante). Este proceso suele ser mucho más rápido y barato que la ejecución por venta judicial. Al igual que en la venta judicial, el titular de la hipoteca y otros titulares de gravámenes son, respectivamente, el primer y el segundo demandante del producto de la venta.

¿pueden los bancos ejecutar la hipoteca ahora mismo?

Normalmente es difícil ganar una impugnación de una ejecución hipotecaria basada en la legitimación, pero no es imposible. Siga leyendo para saber más sobre esta defensa de la ejecución hipotecaria y si es probable que le ayude a conservar su casa.

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Para entender el concepto de legitimación en un caso de ejecución hipotecaria, primero debe entender dos importantes documentos de préstamo que probablemente firmó cuando tomó su préstamo hipotecario: el pagaré y la hipoteca (o escritura de fideicomiso).

El pagaré contiene la promesa del prestatario de devolver el dinero prestado. Este documento identifica el importe principal del préstamo, así como las condiciones de reembolso, como el tipo de interés y el importe del pago mensual. Según el Código Comercial Uniforme (UCC), un pagaré es un instrumento negociable, como un cheque, que puede ser transferido por:

La hipoteca o la escritura de fideicomiso, por otro lado, es el documento que otorga al banco un interés de seguridad en la propiedad. Si un banco tiene un interés de seguridad en una propiedad y el prestatario no paga, el banco puede vender la propiedad para satisfacer la deuda.

porErnesto Villalba Gutiérrez

Ernesto Villalba Gutiérrez, asesor financiero.

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