Leasing habitacional o credito hipotecario

Programas de alquiler con opción a compra

Si es usted como la mayoría de los compradores de vivienda, necesitará una hipoteca para financiar la compra de una nueva casa. Para poder optar a ella, debe tener una buena puntuación de crédito y dinero en efectivo para el pago inicial.  Sin ellos, la vía tradicional para ser propietario de una vivienda puede no ser una opción.

Sin embargo, existe una alternativa: un acuerdo de alquiler con opción a compra, en el que se alquila una vivienda durante un tiempo determinado, con la opción de comprarla antes de que expire el contrato. Los contratos de alquiler con opción a compra constan de dos partes: un contrato de alquiler estándar y una opción de compra.

A continuación te explicamos qué debes tener en cuenta y cómo funciona el proceso de alquiler con opción a compra. Es más complicado que el alquiler, y tendrás que tomar precauciones adicionales para proteger tus intereses.  Hacerlo te ayudará a saber si el acuerdo es una buena opción si quieres comprar una casa.

En un acuerdo de alquiler con opción a compra, usted (como comprador) paga al vendedor una cuota inicial única, normalmente no reembolsable, denominada cuota de opción, dinero de opción o contraprestación de opción. Esta cuota es la que le da la opción de comprar la casa en una fecha futura. La comisión de opción suele ser negociable, ya que no hay un tipo de interés estándar. Aun así, la comisión suele oscilar entre el 1% y el 5% del precio de compra.

Hoja de cálculo sobre el alquiler y la propiedad de una vivienda

Cuando se trata de comprar o alquilar una casa, siempre hay un apasionado debate sobre qué tiene más sentido desde el punto de vista financiero. Ambas partes tienen argumentos válidos, por lo que puede resultar un poco confuso. Los recientes cambios en la legislación fiscal también han hecho que ser propietario de una casa sea menos ventajoso desde el punto de vista financiero, por lo que la disputa entre comprar y alquilar sigue evolucionando.

Un argumento habitual a favor de la compra es: “¿Por qué pagar un alquiler mensual a un propietario en lugar de acumular patrimonio en una casa para uno mismo?”. En realidad, hay muchas razones financieras por las que alquilar puede ser más convincente. También hay que asegurarse de que se sabe si se está en una buena posición para comprar una casa. Las finanzas tampoco son el único factor a tener en cuenta. Si su vida social, profesional y financiera no está en orden, probablemente no sea el momento adecuado para comprar.

1. El coste real de ser propietario de una vivienda es más elevado de lo que muchos prevén. Parece que existe la creencia generalizada de que comprar una casa siempre tiene más sentido que alquilar. Que es una conclusión inevitable. A menudo se oye decir que “cada dólar que pagas de alquiler es un dólar que no volverás a ver”, mientras que comprar una casa es una “gran inversión”. Esto es erróneo por varias razones.

Ventajas y desventajas de alquilar o comprar una casa

Sin embargo, los prestamistas consideran que un préstamo para alquilar una propiedad tiene un mayor nivel de riesgo porque la propiedad no está ocupada por el propietario. Saben por experiencia que algunos inversores pueden simplemente abandonar el préstamo si los tiempos son difíciles y la propiedad no genera un flujo de caja positivo.

Hay muchas buenas opciones disponibles para obtener un préstamo para el alquiler de una propiedad. Las opciones de préstamo van desde los bancos tradicionales y las cooperativas de crédito hasta los prestamistas que se especializan en conceder préstamos globales o de cartera a los inversores inmobiliarios que poseen 10 propiedades de alquiler o más.

Si utiliza una relación préstamo-valor (LTV) conservadora del 75% o menos con un préstamo para propiedades de alquiler, el flujo de caja bruto debería cubrir todos los gastos mencionados y más. Al final de cada mes, todavía le quedará un beneficio en efectivo para ingresar en su cuenta bancaria.

Aunque el NOI no incluye el pago de la hipoteca, el índice de capitalización es una buena forma de descartar las propiedades que pueden no ser rentables. Esto se debe a que cuanto más bajo sea el índice de capitalización sin el pago del préstamo, mayores serán las probabilidades de que el flujo de caja sea negativo.

Calculadora de alquiler o compra de vivienda

Para quienes intentan decidir entre alquilar o comprar una casa, una opción a considerar es el alquiler con opción a compra. Pero antes de lanzarse a firmar un contrato, es esencial entender el proceso, las recompensas y los posibles riesgos.

Una vivienda de alquiler con opción a compra -también llamada alquiler con opción a compra- se adquiere mediante un contrato de alquiler con un propietario. Una parte de los pagos mensuales del alquiler se destinará a reducir el precio de venta de la casa durante el tiempo que dure el contrato. Una vez transcurrido ese tiempo -normalmente de 1 a 5 años-, tendrá la opción de comprar la casa.

Sin embargo, los acuerdos de alquiler con opción a compra pierden atractivo en los mercados de vendedores, cuando es más fácil vender una casa. Cuando puede haber otras ofertas sobre la mesa, ¿por qué asumir el riesgo asociado a un acuerdo de alquiler con opción a compra? Es posible que el inquilino no reúna los requisitos para obtener una hipoteca al final del período de alquiler, o que destroce la propiedad y deje al propietario con un desastre.

Los acuerdos de alquiler con opción a compra comienzan cuando un comprador y un propietario acuerdan que el comprador puede alquilar la propiedad durante un periodo de tiempo. Después de ese tiempo, el comprador está obligado o tiene la opción de comprar la propiedad, dependiendo del tipo de acuerdo.