Que es un credito hipotecario leasing

Que es un credito hipotecario leasing

Préstamo bancario sobre una propiedad arrendada

Además, asegúrese de haber revisado el contrato con un abogado o agente inmobiliario profesional, para entender exactamente el significado de las condiciones y lo que ocurrirá si la venta no se realiza según lo previsto.

La financiación del vendedor es diferente de la opción de arrendamiento o del alquiler con opción a compra. Con la financiación del vendedor, usted completa la compra de la vivienda por adelantado. Pero no tiene un contrato de alquiler ni un préstamo hipotecario tradicional.

En el contrato se especifican las condiciones de la compra (qué incluye, cuánto pagará y la fecha de cierre), así como las condiciones del préstamo (el tipo de interés, la cuota mensual, la fecha de vencimiento, las penalizaciones por demora, la duración del préstamo, etc.).

En un ejemplo de acuerdo de opción de arrendamiento ofrecido por la Universidad de Utah, el inquilino/comprador podría incumplir el acuerdo por el mero hecho de utilizar “lenguaje ofensivo” con los residentes cercanos. Imagínese tratar de resolver en los tribunales lo que constituye un lenguaje “ofensivo” si le echan y su acuerdo de alquiler con opción a compra se viene abajo.

Esto evitará que el vendedor transfiera la propiedad mientras esté bajo contrato con usted. También evitará que el vendedor adquiera hipotecas adicionales contra la propiedad sin que usted lo sepa.

Qué es una hipoteca de arrendamiento

Las propiedades en alquiler pueden ser una excelente fuente de ingresos para el inversor ambicioso, lo que inspira a un número cada vez mayor de personas en los Estados Unidos a considerar las propiedades de inversión como el mejor complemento a sus propios ingresos personales.

  Cada cuanto se paga la hipoteca

Sin embargo, los que compran por primera vez a menudo se encuentran con que la compra de una propiedad en alquiler resulta ser mucho más complicada de lo que habían imaginado. Esto es particularmente cierto cuando se trata de calificar para esa hipoteca adicional tan importante… la hipoteca de la propiedad de alquiler.

La financiación de la compra de una propiedad de alquiler no es la misma que la de una residencia principal. Los prestamistas tienden a ser más reticentes a la hora de suscribir préstamos para propiedades de alquiler, y los compradores primerizos deben estar preparados para cumplir algunos requisitos bastante estrictos antes de esperar que se les apruebe una hipoteca.

Los bancos y los prestamistas hacen una clara distinción entre los tipos de propiedad cuando se trata de suscribir préstamos. Esto puede resultar confuso para los inversores inmobiliarios noveles, que asumen que una hipoteca es igual que otra, cuando simplemente no es cierto.

Hipoteca de arrendamiento frente a la cesión colateral del arrendamiento

Si es usted como la mayoría de los compradores de vivienda, necesitará una hipoteca para financiar la compra de una nueva casa. Para poder optar a ella, debe tener una buena puntuación de crédito y dinero en efectivo para el pago inicial.  Sin ellos, la vía tradicional para ser propietario de una vivienda puede no ser una opción.

  Dos propietarios uno solo paga hipoteca

Sin embargo, existe una alternativa: un acuerdo de alquiler con opción a compra, en el que se alquila una vivienda durante un tiempo determinado, con la opción de comprarla antes de que expire el contrato. Los contratos de alquiler con opción a compra constan de dos partes: un contrato de alquiler estándar y una opción de compra.

A continuación te explicamos qué debes tener en cuenta y cómo funciona el proceso de alquiler con opción a compra. Es más complicado que el alquiler, y tendrás que tomar precauciones adicionales para proteger tus intereses.  Hacerlo te ayudará a saber si el acuerdo es una buena opción si quieres comprar una casa.

En un acuerdo de alquiler con opción a compra, usted (como comprador) paga al vendedor una cuota inicial única, normalmente no reembolsable, denominada cuota de opción, dinero de opción o contraprestación de opción. Esta cuota es la que le da la opción de comprar la casa en una fecha futura. La comisión de opción suele ser negociable, ya que no hay un tipo de interés estándar. Aun así, la comisión suele oscilar entre el 1% y el 5% del precio de compra.

Ejemplo de hipoteca de alquiler

Sin embargo, los prestamistas consideran que un préstamo para el alquiler de una propiedad tiene un mayor nivel de riesgo porque la propiedad no está ocupada por el propietario. Saben por experiencia que algunos inversores pueden simplemente abandonar el préstamo si los tiempos son difíciles y la propiedad no genera un flujo de caja positivo.

Hay muchas buenas opciones disponibles para obtener un préstamo para el alquiler de una propiedad. Las opciones de préstamo van desde los bancos tradicionales y las cooperativas de crédito hasta los prestamistas que se especializan en conceder préstamos globales o de cartera a los inversores inmobiliarios que poseen 10 propiedades de alquiler o más.

  Como calcular un credito hipotecario en excel

Si utiliza una relación préstamo-valor (LTV) conservadora del 75% o menos con un préstamo para propiedades de alquiler, el flujo de caja bruto debería cubrir todos los gastos mencionados y más. Al final de cada mes, aún le quedarán beneficios en efectivo para ingresar en su cuenta bancaria.

Aunque el NOI no incluye el pago de la hipoteca, el índice de capitalización es una buena forma de descartar las propiedades que pueden no ser rentables. Esto se debe a que cuanto más bajo sea el índice de capitalización sin el pago del préstamo, mayores serán las probabilidades de que el flujo de caja sea negativo.

porErnesto Villalba Gutiérrez

Ernesto Villalba Gutiérrez, asesor financiero.

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