Que pagan los bancos de las hipotecas

Que pagan los bancos de las hipotecas

Valores respaldados por hipotecas

Un préstamo hipotecario suele tener un tipo de interés más bajo y un plazo de amortización más largo en comparación con el crédito al consumo. Sin embargo, si no cumple sus obligaciones de reembolso y su hipoteca ha sido garantizada con su propiedad, los prestamistas pueden embargar y revender su casa para pagar el préstamo.

En principio, también puede obtener un préstamo hipotecario de prestamistas con sede en otros países de la UE; sin embargo, su país de residencia, el lugar donde trabaja o la ubicación de la propiedad pueden influir en la forma en que el prestamista evalúa su solicitud.

Los prestamistas suelen negarse a conceder hipotecas para propiedades situadas en otros países, o a personas cuya fuente de ingresos o lugar de residencia no está en el país donde se encuentra el banco. Sin embargo, no pueden discriminar a los ciudadanos de la UE sólo por su nacionalidad.

Es aconsejable comparar las ofertas de diferentes prestamistas antes de tomar una decisión sobre un préstamo hipotecario. Al hacer una oferta vinculante, el prestamista también tiene que entregarle la Ficha de Información Normalizada Europea (ESIS). Este documento estándar está diseñado para ofrecerle la mejor visión general posible de las condiciones del crédito hipotecario que se le ofrece.

Agente hipotecario

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Préstamo hipotecario

El término hipoteca se refiere a un préstamo utilizado para comprar o mantener una casa, un terreno u otros tipos de bienes inmuebles. El prestatario se compromete a pagar al prestamista a lo largo del tiempo, normalmente en una serie de pagos regulares que se dividen en capital e intereses. La propiedad sirve de garantía para asegurar el préstamo. El prestatario debe solicitar una hipoteca a través de su prestamista preferido y asegurarse de que cumple varios requisitos, como la puntuación de crédito mínima y los pagos iniciales. Las solicitudes de hipotecas pasan por un riguroso proceso de suscripción antes de llegar a la fase de cierre. Los tipos de hipotecas varían en función de las necesidades del prestatario, como los préstamos convencionales y los de tipo fijo.

Los particulares y las empresas utilizan las hipotecas para comprar bienes inmuebles sin tener que pagar todo el precio de compra por adelantado. El prestatario devuelve el préstamo más los intereses a lo largo de un número determinado de años hasta que es dueño de la propiedad libre y sin cargas. Las hipotecas también se conocen como gravámenes contra la propiedad o reclamaciones sobre la propiedad. Si el prestatario deja de pagar la hipoteca, el prestamista puede embargar la propiedad.

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Tipos de interés hipotecarios

A diferencia de los bancos tradicionales, que solían retener los préstamos hasta su vencimiento o su amortización, los bancos modernos prefieren combinar los activos en grupos y venderlos a los inversores del mercado a través de la titulización. Esto se conoce como la creciente adopción del modelo “originar para distribuir” en el sector bancario. En el mercado hipotecario, el ratio de titulización de los bancos ha pasado de alrededor del 30% en 1994 a más del 50% en 2017 (véase la tendencia en el gráfico 1).

La opinión generalizada es que esta tendencia creciente a la titulización fue un factor importante de la crisis financiera mundial de 2008. Mientras tanto, entre los bancos en un año determinado, existe una gran dispersión de las actividades de titulización. Una cuestión interesante, pero poco estudiada, es la de qué impulsa esta dispersión. La literatura existente que estudia esta cuestión se centra principalmente en el riesgo de impago de las hipotecas. En un nuevo artículo, ofrezco un nuevo ángulo examinando el riesgo de tipo de interés y el riesgo de prepago en las hipotecas1.

El argumento clave de este trabajo es que retener o titulizar una hipoteca depende de la capacidad de un banco para asumir el riesgo de tipo de interés en la hipoteca. Esta capacidad viene determinada por el vencimiento de los pasivos de un banco. En particular, los bancos con pasivos de mayor vencimiento son más capaces de asumir el riesgo de tipo de interés en las hipotecas. La lógica fundamental que subyace a esto es la equiparación de vencimientos. Los bancos hacen coincidir los vencimientos de sus pasivos con los vencimientos de sus tenencias de activos para garantizar que la exposición global de sus ingresos netos por intereses a las fluctuaciones de los tipos de interés esté dentro de un rango razonable. Esto es muy importante para la gestión del riesgo de los bancos, teniendo en cuenta el uso limitado de derivados de tipos de interés para cubrir el riesgo.

porErnesto Villalba Gutiérrez

Ernesto Villalba Gutiérrez, asesor financiero.