Se puede negar el banco a subrogar una hipoteca

Se puede negar el banco a subrogar una hipoteca

Obligación de subrogación y contratos

Una persona puede ser sustituida en lugar de otra para tener todos los derechos y obligaciones correspondientes a una reclamación, demanda o derecho legal contra un tercero. Este derecho se denomina subrogación y es una doctrina de equidad. Una persona puede satisfacer su pérdida creada por la acción u omisión ilícita de otra persona poniéndose en el lugar de otra y recuperando la reclamación del infractor. Interstate Fire & Casualty Ins. Co. contra Cleveland Wrecking Co., 182 Cal. App. 4th 23 (Cal. App. 1st Dist. 2010).

Garantía y seguro: Además, cuando se trata de seguros o garantías, por lo general, el derecho a la subrogación no se acumula a favor de un fiador hasta que éste haya cumplido su propia obligación contractual. Véase más información sobre este tema más adelante.

Pagos de bienes inmuebles: En lo que respecta a los bienes inmuebles, una persona que tiene un interés en una propiedad puede pagar los impuestos y la tasación que le corresponde a otro sobre el terreno. Al hacerlo, la persona se subroga en el derecho de retención del Estado o de los organismos fiscales públicos. Willmon contra Koyer, 168 Cal. 369 (Cal. 1914). Por lo general, estos derechos de subrogación se conceden por ley. Pero, para evitar ser un voluntario, cuando no hay un acuerdo escrito para la subrogación, ninguna persona puede pagar los impuestos o la tasación de una propiedad en la que no tiene ningún interés. Pacific Tel. & Tel. Co. v. Pacific Gas & Electric Co., 170 Cal. App. 2d 387 (Cal. App. 1st Dist. 1959). Si no existe un acuerdo previo, la subrogación puede ser denegada incluso si la parte pagó los impuestos a petición del propietario del inmueble. Employees’ Bldg. & Loan Ass’n v. Crafton, 63 Okla. 215 (Okla. 1917).

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Subrogación de deudas

La subrogación se utiliza a menudo en el ámbito de los seguros. Una compañía de seguros paga a su asegurado por un siniestro que la póliza de seguro cubre. La aseguradora inicia entonces una acción para recuperar su pago de la persona cuyos actos u omisiones causaron la pérdida al asegurado. El asegurador inicia la acción en nombre del asegurado, pero el riesgo y los beneficios de la acción son del asegurador. Se dice que el asegurador se subroga en los derechos del asegurado.

La subrogación también puede ser aplicable en una situación hipotecaria. La doctrina se resumió en un caso inglés de 1908 de la siguiente manera “cuando un tercero, a petición de un deudor hipotecario, paga a un primer acreedor hipotecario con el fin de convertirse él mismo en primer acreedor hipotecario de la propiedad, se convierte, a falta de pruebas de la intención contraria, en un derecho de equidad para situarse, con respecto a la propiedad, en el lugar del primer acreedor hipotecario”.

Esta proposición se ha perfeccionado a lo largo de los años, pero la proposición básica sigue siendo válida. ¿Siguen confiando en ella los aspirantes frustrados a la hipoteca? Por supuesto. El dinero de las hipotecas a menudo se extravía, se devuelven las hipotecas anteriores y, de alguna manera, no se registra la hipoteca adecuada. Toronto-Dominion Bank v. Nedem es una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Ontario de 2012 que aborda esta propuesta.

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Cuando hay subrogación, qué derechos adquiere el nuevo acreedor

La palabra es un término del derecho francés que significa “prenda muerta”, que originalmente sólo se refería a la hipoteca galesa (véase más adelante), pero que en la Edad Media posterior se aplicó a todos los gajes y se reinterpretó por la etimología popular para significar que la prenda termina (muere) bien cuando se cumple la obligación o se toma la propiedad mediante la ejecución hipotecaria[1].

En la mayoría de las jurisdicciones, las hipotecas están fuertemente asociadas a los préstamos garantizados con bienes inmuebles más que con otros bienes (como los barcos) y en algunas jurisdicciones sólo se puede hipotecar la tierra. Una hipoteca es el método estándar mediante el cual los individuos y las empresas pueden adquirir bienes inmuebles sin necesidad de pagar el valor total inmediatamente con sus propios recursos. Véase préstamo hipotecario para los préstamos hipotecarios residenciales, e hipoteca comercial para los préstamos contra propiedades comerciales.

Un prestamista hipotecario es un inversor que presta dinero garantizado por una hipoteca sobre bienes inmuebles. En el mundo actual, la mayoría de los prestamistas venden los préstamos que suscriben en el mercado hipotecario secundario. Cuando venden la hipoteca, obtienen unos ingresos denominados prima de liberación del servicio. Normalmente, el objetivo del préstamo es que el prestatario compre ese mismo inmueble. Como acreedor hipotecario, el prestamista tiene derecho a vender la propiedad para pagar el préstamo si el prestatario no paga.

Hipoteca de subrogación equitativa

Una hipoteca es un interés de seguridad que se adjunta a una propiedad, y se paga con dinero prestado. Este interés de seguridad actúa como una especie de garantía para el reembolso de un préstamo tomado de un banco u otra institución financiera, con el fin de pagar la propiedad.

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Un ejemplo de esto sería cuando una persona quiere comprar una casa, pero no tiene suficiente dinero para comprarla directamente por su cuenta. Un banco u otro prestamista proporciona el dinero para comprar la casa o propiedad, y se coloca una hipoteca sobre la propiedad. Esto se hace para que, si el prestatario incumple su préstamo, el prestamista tenga derecho a tomar posesión de esa propiedad.

El término subrogación se refiere a un concepto amplio asociado a los recursos de equidad. El derecho de subrogación permite que otra parte sea sustituida en lugar de un acreedor, con el fin de obtener la recuperación de los daños o pérdidas del deudor. Esta parte sustituida recibe entonces los derechos del acreedor contra el deudor. Como tal, puede cobrar directamente del deudor. Básicamente, el tercero obtiene estos derechos del acreedor cuando paga la totalidad de la cantidad que se le debe.

porErnesto Villalba Gutiérrez

Ernesto Villalba Gutiérrez, asesor financiero.