Titulizacion de creditos hipotecarios
Contenidos
Operación de titulización
La titulización es el proceso de tomar un activo o grupo de activos ilíquidos y, mediante ingeniería financiera, transformarlo (o transformarlos) en un valor. La burlona frase “cadena alimentaria de la titulización”, popularizada por la película “Inside Job” sobre la crisis financiera de 2007-2008, describe el proceso por el que grupos de esos activos ilíquidos (normalmente deudas) se empaquetan, se compran, se titulizan y se venden a los inversores.
Un ejemplo típico de titulización son los valores respaldados por hipotecas (MBS), un tipo de valor respaldado por activos que está garantizado por una colección de hipotecas. Emitidos por primera vez en 1970, esta táctica dio lugar a innovaciones como las obligaciones hipotecarias garantizadas (CMO), que aparecieron por primera vez en 1983. Los MBS se convirtieron en algo muy común a mediados de la década de 1990. El proceso funciona como sigue.
El primer paso de la cadena comienza con el sencillo proceso de los aspirantes a propietarios de viviendas o inmuebles que solicitan hipotecas en los bancos comerciales. La institución financiera regulada y autorizada origina los préstamos, que están garantizados por créditos contra las distintas propiedades que los hipotecados adquieren. Los pagarés hipotecarios (créditos sobre dólares futuros) son activos para los prestamistas, pero estos activos conllevan un claro riesgo de contrapartida. El prestatario podría no devolver el préstamo, por lo que los bancos suelen vender los pagarés a cambio de dinero.
Teoría de la titulización
Se suele argumentar que en el periodo previo a la reciente crisis financiera, los bancos seleccionaron y titulizaron préstamos de calidad crediticia relativamente baja. Este artículo examina nuevos datos del mercado de préstamos corporativos denominados en euros que sugieren que esta presunción no se cumple en este segmento del mercado en Europa. Los bancos más activos en los mercados de titulización tampoco ofrecen, en igualdad de condiciones, tipos de interés más bajos a los prestatarios. Nuestros resultados complementan las conclusiones anteriores de los mercados de titulización de Estados Unidos.
Muchos analistas culpan de la reciente crisis financiera al creciente uso de la titulización, que, según afirman, debilitó las normas crediticias de los bancos, les animó a asumir riesgos excesivos y, posteriormente, a trasladar esos riesgos a otros inversores. Dos estudios recientes aportan pruebas sobre el papel de la titulización en los mercados financieros europeos, empleando un conjunto de datos detallados del mercado de préstamos sindicados (Kara, Marques-Ibanez y Ongena, 2016a y 2016b). Los estudios concluyen que se requiere una comprensión más matizada del impacto de la titulización en los incentivos de los bancos para poder aplicar el tipo de regulación adecuado en estos mercados.
Cálculo de la titulización
La titulización es el procedimiento por el que un emisor diseña un instrumento financiero comercializable mediante la fusión o agrupación de varios activos financieros en un solo grupo. A continuación, el emisor vende este grupo de activos reempaquetados a los inversores. La titulización ofrece oportunidades a los inversores y libera capital para los originadores, lo que fomenta la liquidez en el mercado.
Sin embargo, la titulización se produce más a menudo con préstamos y otros activos que generan derechos de cobro, como diferentes tipos de deuda de consumo o comercial. Puede implicar la agrupación de deudas contractuales, como los préstamos para automóviles y las obligaciones de las tarjetas de crédito.
En la titulización, la empresa que posee los activos -conocida como el originador- recopila los datos de los activos que desea eliminar de sus balances asociados. Por ejemplo, si fuera un banco, podría hacer esto con una serie de hipotecas y préstamos personales que ya no quiere atender. Este grupo de activos reunidos se considera ahora una cartera de referencia. A continuación, el originador vende la cartera a un emisor que creará valores negociables. Los valores creados representan una participación en los activos de la cartera. Los inversores comprarán los valores creados a cambio de una tasa de rendimiento determinada.
Definición de titulización
La titulización puede describirse como la agrupación de diferentes tipos de deudas, como hipotecas de viviendas, hipotecas comerciales, préstamos para automóviles y deudas de coches de crédito, y su venta a inversores independientes. Las deudas se empaquetan como valores y se venden como bonos y obligaciones de deuda colateralizada (CDO). Los deudores de cada obligación individual devuelven sus deudas a los inversores que compran los valores agrupados a lo largo del tiempo. Un valor compuesto por hipotecas se denomina valor respaldado por hipotecas, mientras que otros valores se denominan valores respaldados por activos. Las estimaciones actuales sugieren que hay 10,24 billones de dólares en activos titulizados en Estados Unidos y 2,25 billones en Europa.
La mayoría de los particulares tienen experiencia con las hipotecas inmobiliarias. Cuando un individuo desea comprar una casa, puede no tener suficiente dinero en efectivo para pagar el precio de compra en su totalidad. En una hipoteca, un banco concede un préstamo al comprador y éste se compromete a utilizar la vivienda como garantía del préstamo. En caso de que el comprador no pueda pagar su hipoteca, el banco puede tomar posesión de la casa y venderla para pagar el saldo. Esto se conoce como ejecución hipotecaria o embargo. Además de los compradores de viviendas que solicitan hipotecas, muchas empresas buscan hipotecas para adquirir propiedades para la sede de su empresa o para suministrar equipos a su negocio.
