Titulo de credito hipotecario negociable modelo

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Cómo negociar los costes de cierre con el vendedor

Si está pensando en comprar su primera vivienda, quizá se haya sorprendido al descubrir que tiene que pagar algo más que la propia casa. También tendrá que hacer un pago inicial y pagar la inspección y la tasación de la casa.

Y una vez que se haya hecho cargo de esos costes iniciales y esté listo para cerrar la venta de su casa, tendrá que tener en cuenta los costes de cierre. Pero llegados a este punto, quizá se pregunte si los gastos de cierre son negociables.

La respuesta corta es que sí: cuando compre una casa, puede negociar los costes de cierre con el vendedor y hacer que éste cubra una parte de estos gastos. Este artículo explicará qué gastos de cierre de la hipoteca son negociables y los pasos que los nuevos compradores de vivienda pueden dar para empezar.

Los gastos de cierre son los honorarios que usted paga a su prestamista para procesar la transacción inmobiliaria. Estos costes incluyen las tasas de apertura, las tasas de tasación, las búsquedas de títulos, los impuestos y cualquier otro coste en el que se incurra durante el proceso de compra de la vivienda.

Pero, en general, los costes de cierre suelen oscilar entre el 3% y el 6% del importe total del préstamo. Esto significa que, si se contrata una hipoteca por valor de 100.000 dólares, los gastos de cierre pueden oscilar entre 3.000 y 6.000 dólares.

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Los gastos de cierre de la compra de una casa incluyen los gastos de tasación e inspección, los gastos de apertura del préstamo y los impuestos. También hay algunos cargos potenciales asociados con un préstamo hipotecario, como el interés, el seguro hipotecario privado y los cargos de la Asociación de Propietarios.

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La prensa está llena de artículos sobre ejecuciones hipotecarias de viviendas. A veces surgen cuestiones en estos procedimientos judiciales y no judiciales sobre la propiedad y la ejecución de los pagarés y las hipotecas relacionadas. Los artículos 3 y 9 del Código Comercial Uniforme (y las definiciones relacionadas en el artículo 1) abordan algunas de las cuestiones que han surgido en estos procedimientos. Los litigantes y los tribunales que consideran estos asuntos a veces no reconocen la aplicabilidad del UCC o pueden tener dificultades para aplicar las reglas del UCC. Véase, por ejemplo, U.S. Bank v. Ibanez, 458 Mass. 637, 941 N.E.2d 40 (2011).

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El Consejo Editorial Permanente para el Código Comercial Uniforme acaba de publicar un informe (Informe) para explicar la aplicación de las disposiciones del UCC que rigen aspectos seleccionados de estos asuntos y cómo esas disposiciones se aplican a los patrones de hechos comunes en esta área. El informe del PEB aborda cómo el UCC regula las siguientes cuestiones:

El PEB preparó y publicó un borrador del informe para que el público lo comentara en marzo de 2011. La PEB recibió comentarios y preparó revisiones del Informe. El informe final se publicó a mediados de noviembre. Está disponible en las páginas web de los dos patrocinadores de la UCC, el American Law Institute (www.ali.org) y la Uniform Law Commission (www.uniformlaws.org).

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Sin embargo, los costes de cierre no son una cantidad fija. Varían en función del lugar de residencia, el importe del préstamo, la entidad crediticia, el programa de préstamo, si se va a cobrar o no el valor de la vivienda y otros factores.

Comparar las comisiones y los tipos de interés por adelantado puede ayudarle a ahorrar dinero. Y si encuentra un prestamista con una comisión de apertura del préstamo, una comisión de solicitud o una comisión de suscripción más baratas, esto inclina el poder de negociación a su favor.

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Es posible evitar por completo los costes de cierre al refinanciar. Pero tendrá que conocer las ventajas e inconvenientes de los métodos de refinanciación sin costes de cierre, porque pueden acabar costándole más a largo plazo.

Por otro lado, la incorporación de estos costes iniciales a la nueva hipoteca aumenta el saldo del préstamo, lo que significa que pagará intereses por esta cantidad adicional. Esto puede hacer que pague miles de euros más durante la vida del préstamo.

Por ejemplo, un préstamo de la VA sólo permite a los prestatarios incluir la cuota de financiación de la VA en su préstamo. Del mismo modo, una refinanciación de la FHA sólo puede incluir la cuota inicial del seguro hipotecario. Los demás gastos de cierre deben pagarse por adelantado.

porErnesto Villalba Gutiérrez

Ernesto Villalba Gutiérrez, asesor financiero.

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