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En febrero de 2012, la comunidad de propietarios del edificio residencial “Oscar” de San Sebastián de los Reyes nos invitó, junto con otros 16 equipos, a un concurso restringido de proyectos para dar solución técnica a los problemas derivados de los defectos constructivos y estructurales que presenta el edificio desde su construcción en 1991.

El edificio está formado por siete bloques con apartamentos en la planta baja, primera, segunda y tercera. Garaje y almacenes en el sótano. El edificio es de diseño de bloque abierto, con un patio interior en cada bloque, formando una pastilla ligeramente curvada de 165 x 27 metros, con largas fachadas orientadas al sureste y al noroeste.    El número total de apartamentos es de 80.

Inicialmente, se trataba de resolver los problemas generados por la deflexión diferida en la estructura del edificio debido a la excesiva longitud de vigas y viguetas. Esto supuso una serie de acciones correctoras de la estructura, estabilización y reparación de las fachadas y de los acabados verticales y horizontales del interior de los apartamentos.

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De las Áreas de Rehabilitación Preferente (ARP) a las Zonas de Rehabilitación Integrada (ZRI). Propuesta de delimitación de etapas. Podemos identificar varias etapas en esta evolución de la regeneración de los barrios de Madrid según:

Se han identificado tres periodos: de 1994 a 2001, de 2002 a 2008, con dos subetapas de 2001 a 2005 y de 2006 a 2008 y, finalmente, de 2009 a 2012, que cierra la mayoría de las áreas de rehabilitación.

Desde 1994 hasta 2001, encontramos una etapa marcada por la convergencia de las políticas de rehabilitación y la clara colaboración institucional y sectorial entre administraciones. Es posiblemente el momento en el que el enfoque integral de las actuaciones se realiza con mayor fidelidad.

En realidad la novedad es doble. Por un lado, se reconoce que los problemas sociales se encuentran entre los principales motivos de concesión de la rehabilitación y, por otro, no sólo se considera en las políticas de rehabilitación que estos problemas tienen una dimensión espacial con la que contar.

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En particular, el marco institucional resultante del Estado de las Autonomías impone la necesaria coherencia entre las Administraciones Públicas cuyas competencias inciden en la vivienda, tanto en su vertiente sustantiva como de crédito o económica, para lo cual es necesario establecer los instrumentos de fomento y financiación adecuados para asegurar la efectividad de los derechos constitucionales en orden al disfrute de una vivienda digna, sin perjuicio del ejercicio de las funciones que corresponden a las Comunidades Autónomas.

En consecuencia, se establece un régimen general de protección oficial cuyos beneficios se traducen en préstamos a tipos concertados con las entidades financieras y, si se cumplen determinadas condiciones personales, en subvenciones o en los intereses de los préstamos concertados concedidos por el Estado.

Además, se crea el régimen especial de protección oficial en virtud del cual un abanico de promotores públicos más flexible que el actual puede realizar diversas actuaciones en materia de vivienda en condiciones comparativamente más favorables que en el régimen general, tanto para los promotores como para los usuarios de las actuaciones de aquellos.

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La duración del préstamo. El contrato establece la fecha de los primeros y últimos pagos. Cuanto más largo sea el periodo, menores serán los pagos, pero mayores serán los intereses. Por tanto, al final se paga más. La cuota mensual no debe superar el 35% de tus ingresos netos.

Agente inmobiliario. Es un profesional cualificado que actúa como intermediario entre las dos partes interesadas para facilitar la firma de un contrato inmobiliario, que puede ser de alquiler, de venta o de otro tipo. Suelen cobrar un porcentaje del precio de venta como compensación o comisión.

Tasa Anual Equivalente. Coste anual efectivo de la hipoteca en términos de intereses, comisiones y plazo de amortización. Para comparar préstamos, no basta con mirar la TAE más baja, sino que hay que comparar las condiciones, el plazo de amortización y la distribución de las cuotas.

El valor de la vivienda certificado por una empresa de tasación especializada, de acuerdo con la ley del mercado hipotecario. Este certificado no sólo indica el valor real del inmueble, sino que sirve de referencia para obtener la financiación necesaria.