Venta de vivienda de renta limitada subvencionada

Venta de vivienda de renta limitada subvencionada

Cómo convertirse en promotor de viviendas asequibles

El Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos (LIHTC) subvenciona la adquisición, construcción y rehabilitación de viviendas de alquiler asequibles para inquilinos de ingresos bajos y moderados. El LIHTC se promulgó como parte de la Ley de Reforma Fiscal de 1986 y ha sido modificado en numerosas ocasiones. Desde mediados de la década de 1990, el programa LIHTC ha apoyado la construcción o rehabilitación de unas 110.000 unidades de alquiler asequible cada año (aunque hubo una fuerte caída después de la Gran Recesión de 2008-09) – más de 2 millones de unidades en total desde su creación.

El gobierno federal concede créditos fiscales a los gobiernos estatales y territoriales. A continuación, los organismos estatales de vivienda conceden los créditos a promotores privados de proyectos de vivienda de alquiler asequible a través de un proceso competitivo. Los promotores suelen vender los créditos a inversores privados para obtener financiación. Una vez que el proyecto de vivienda se pone en servicio (esencialmente, se pone a disposición de los inquilinos), los inversores pueden reclamar el LIHTC durante un período de 10 años.

La prueba de la renta bruta exige que los alquileres no superen el 30% del 50% o el 60% del AMI, dependiendo de la proporción de unidades de alquiler con crédito fiscal en el proyecto. Todos los proyectos de LIHTC deben cumplir con las pruebas de ingresos y alquileres durante 15 años o los créditos se recuperan. Además, se suele imponer un periodo de cumplimiento ampliado (30 años en total).

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La vivienda asequible es rentable

Los promotores que deseen obtener una asignación de créditos fiscales federales para viviendas de bajos ingresos deben presentar una solicitud para cada propiedad de alquiler que se tenga en cuenta durante el único ciclo anual competitivo.  Para poder optar a los créditos fiscales, los propietarios se comprometen a mantener unos alquileres asequibles durante un periodo de entre 15 y 30 años para familias e individuos con ingresos iguales o inferiores al 80% de la renta media local.

Los propietarios pueden optar a un crédito fiscal equivalente a aproximadamente el 9% del “coste cualificado” de la construcción o rehabilitación de la propiedad (excluyendo el terreno y algunos otros gastos). El crédito fiscal está disponible cada año durante 10 años, siempre que la propiedad siga funcionando de acuerdo con la normativa del programa.

Los propietarios pueden reducir el importe de la financiación de la deuda de la propiedad canjeando los créditos fiscales por inversiones de capital de las principales instituciones financieras. (Véase Anatomía de una promoción de créditos fiscales para viviendas de renta baja).

Esto reduce los costes de explotación y hace que sea económicamente factible explotar la propiedad con alquileres inferiores a los del mercado. Para ver un ejemplo, consulte Asequibilidad de una propiedad de crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos frente a la tasa de mercado equivalente. Los residentes son responsables de sus propios pagos de alquiler, a menos que haya subsidios de alquiler disponibles de otros programas.

Alquiler de viviendas para personas con bajos ingresos

Desde que el Presidente Biden asumió su cargo, la economía ha creado más de 4 millones de puestos de trabajo, con una media de más de 830.000 nuevos empleos en los últimos tres meses. En la primera mitad del año, la economía creció al ritmo más rápido visto en casi 40 años.

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Este progreso económico ha permitido que millones de propietarios e inquilinos estadounidenses vuelvan a la normalidad. En el segundo trimestre de 2021, la tasa de morosidad de las hipotecas unifamiliares cayó por debajo del 5,5%, desde un máximo pandémico de más del 8%. El porcentaje de hogares con alquileres atrasados también ha bajado del 19,4 por ciento al 15,4 desde principios de este año.

Aunque la Administración sigue haciendo todo lo que está en su mano para estabilizar a las familias que corren el riesgo de perder sus hogares debido al impacto económico de la pandemia, todavía tenemos más trabajo que hacer. El presidente Biden y la vicepresidenta Harris creen que tenemos que hacer algo más que volver a construir como antes. Tenemos que reconstruir mejor.

Mientras el Congreso se esfuerza por aprobar la Agenda para Reconstruir Mejor, que incluye una inversión histórica en la construcción de nuevas viviendas y en hacer que las existentes sean más seguras, saludables y eficientes energéticamente, el Presidente sabe que no podemos esperar para actuar. La gran brecha que existe desde hace tiempo entre la oferta y la demanda de viviendas asequibles, tanto para inquilinos como para propietarios, dificulta a las familias la compra de su primera vivienda y eleva el coste del alquiler. El aumento de los costes de la vivienda también desplaza otras inversiones que las familias pueden y deben hacer para mejorar sus vidas, como las inversiones en educación.

¿se pueden vender viviendas asequibles?

Los inversores inmobiliarios de éxito son algo más que simples propietarios. También son inteligentes ejecutivos de negocios. Los inversores inmobiliarios actúan de forma muy parecida a los gestores de carteras y a los directores de empresas, que se centran en maximizar los beneficios al tiempo que crean valor para los clientes.

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El objetivo de las viviendas asequibles es proporcionar una vivienda a los miembros de la sociedad con ingresos limitados. Los propietarios reciben créditos fiscales si utilizan un porcentaje de su propiedad como vivienda asequible (por ejemplo, un número determinado de unidades de alquiler en un edificio). Los inquilinos también reciben ayuda del gobierno para pagar su alquiler cada mes. Hay cuatro grupos de personas que suelen necesitar una vivienda asequible.

Las personas de 65 años o más, y las que tienen alguna discapacidad, constituyen un porcentaje importante de la población estadounidense. Los estudios muestran que estas cifras están aumentando y alcanzarán niveles récord en los próximos 20 o 30 años. Las personas de estos grupos necesitan viviendas cercanas a los alojamientos públicos y modificadas para ayudarles en su vida diaria. Las modificaciones incluyen rampas en lugar de escaleras, baños accesibles para sillas de ruedas, barandillas y armarios y gabinetes modificados.

porErnesto Villalba Gutiérrez

Ernesto Villalba Gutiérrez, asesor financiero.