Quien paga la hipoteca de un piso en usufructo
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Hipoteca por depósito de títulos de propiedad
El usufructo es un instrumento de planificación patrimonial muy popular en Alemania. El usufructo se utiliza a menudo en situaciones en las que, en las jurisdicciones de derecho común, se crearía un fideicomiso. Es similar a un patrimonio vitalicio. Este artículo describe los principios básicos del usufructo y su funcionamiento en el derecho alemán.
Un usufructo es un derecho in rem, lo que significa que “obliga al mundo” y no sólo opera inter personam. Se trata de un derecho limitado, ya que no prevé la plena propiedad. En cambio, el uso de un usufructo proporciona unos derechos de propiedad limitados (“un palo en el agua”).
La persona con derecho a un usufructo se denomina usufructuario (Nießbraucher). La persona cuyo interés en la propiedad está limitado por el derecho del usufructuario se denomina propietario agobiado por el usufructo o “propietario desnudo” (en algunas jurisdicciones, por ejemplo, Louisisana, también se denomina “propietario desnudo”).
Si el usufructo se crea a través de un testamento, el testador puedeNota: Mientras que el heredero (Erbe) adquiere el derecho por ministerio de la ley con la muerte del testador, un legatario debe reclamar la transferencia del usufructo al heredero. Sin embargo, el testador puede otorgarle el derecho a transferir el usufructo a sí mismo nombrándole albacea especial con poder para ello.
Hipoteca por venta condicionada
Al comprar un inmueble, la división de la propiedad entre un nudo propietario y un usufructuario puede facilitar la futura transmisión del inmueble. Cuando el titular del usufructo fallece, su derecho a utilizar la propiedad y a obtener los ingresos de la misma se transfiere automáticamente al nudo propietario, que asume así la plena propiedad sin tener que pagar el impuesto de sucesiones.
– La nuda propiedad es un derecho de propiedad virtual. Por ejemplo, el nudo propietario de un inmueble no tiene derecho a ocuparlo ni a alquilarlo. Por otro lado, cuando el titular del usufructo fallece, la plena propiedad del inmueble pasa al nudo propietario sin tener que pagar el impuesto de sucesiones. Éste puede entonces disponer de ella (mediante venta, donación, legado, etc.) como desee.
La duración máxima del usufructo suele corresponder a la vida del usufructuario – en ese caso, se denomina usufructo viager, o usufructo vitalicio. Pero es posible establecer un plazo predefinido (10 años, por ejemplo), que se denomina usufructo temporal.
La compra de un inmueble y la división de la propiedad es especialmente ventajosa desde el punto de vista fiscal: cuando el titular del usufructo fallece, la plena propiedad pasa automáticamente a los hijos -que ya poseen el título de propiedad a secas- sin pagar ningún impuesto (artículo 1133 del Código Fiscal francés).
Hipoteca condicional
La diferencia entre la nuda propiedad y el usufructo puede verse claramente en el siguiente ejemplo. Imaginemos que el propietario de un inmueble lo alquila. El propietario seguirá siendo el dueño indiscutible del inmueble porque conserva sus derechos sobre el mismo, pero el derecho de usufructo lo tendrá la persona que paga el alquiler. A cambio de esta cuota mensual, el inquilino tiene los derechos de usus y fructus pero no podrá venderlo ni hipotecarlo ya que es el propietario quien posee esos derechos.
Ahora imaginemos que el propietario vende su piso pero sigue teniendo derechos de usufructo. En este caso, el propietario está vendiendo la nuda propiedad pero mantiene el derecho a seguir viviendo en ella. En pocas palabras, la nuda propiedad es vender una casa pero seguir viviendo en ella.
Este tipo de transacción no es habitual, pero existe cierta demanda en las grandes ciudades. Este tipo de venta puede ser útil para personas mayores sin descendientes, o para inversores que buscan una rentabilidad a largo plazo.
Hipoteca simple
El usufructo es, en la mayoría de los casos, viático, lo que significa que llega a su fin por el fallecimiento de su titular. También puede constituirse por un periodo determinado; es lo que se conoce como usufructo temporal. El que tiene derecho a utilizar la vivienda y a recibir los ingresos es el usufructuario, el que tiene derecho a disponer de la vivienda es el nudo propietario.
No debemos confundir el usufructo con el derecho de uso y habitación. El derecho de uso y habitación es estrictamente personal y se limita a la sola habitación de la vivienda (sin poder alquilarla) mientras que el usufructo es un verdadero derecho y puede referirse tanto a los edificios como a los muebles (por ejemplo: cartera de valores).
Las partes pueden, en sus relaciones, utilizar esta escala. Pero el principio es que deben valorar ellas mismas el usufructo en cada caso (se trata entonces de un “usufructo económico”) que tiene en cuenta la esperanza de vida del usufructuario y la tasa de rendimiento del bien.
En el caso de un usufructo de duración determinada (usufructo temporal), se estima a efectos fiscales en un 23% del valor del pleno dominio por cada periodo de 10 años y sin fracción (23% de 0 a 10 años, 46% de 11 a 20 años y 69% de 21 a 30 años).
